「経営・管理」ビザ厳格化と不動産市場への影響

外国人の日本での起業や事業経営に関わる在留資格「経営・管理」について、2025年10月16日から許可基準が大きく見直されました。

これまで、外国人が日本で会社を設立し、事業を行う際には、一定額の資本金などを準備することで「経営・管理」の在留資格を取得することができました。しかし今回の改正では、資本金等の額が従来の500万円から3,000万円以上へと大幅に引き上げられたほか、常勤職員の雇用、日本語能力、経営経験または関連分野の学位、専門家による事業計画の確認など、事業の実態や継続性をより重視する内容となっています。

「経営・管理」ビザ厳格化の背景

今回の制度改正の背景には、在留資格を取得すること自体を目的とした、実態の乏しい事業への対策があります。単に会社を設立するだけではなく、実際に事業を行い、日本国内で継続的に経営していくことが求められる方向へと制度が変化しています。

また、今回の改正は新規申請者だけではなく、すでに「経営・管理」の在留資格で日本に滞在している人にも関係します。改正前から在留している人については経過措置が設けられていますが、2028年10月16日までに新しい基準への対応が必要となるケースがあります。

不動産市場への影響は？

今回の改正で注目したいのが、外国人による不動産取得や賃貸需要への影響です。これまで「経営・管理」の在留資格を取得し、日本で生活や事業を始める外国人の中には、事業所や住居の確保とあわせて、不動産を購入するケースもありました。

しかし、資本金3,000万円以上に加え、常勤職員の雇用や日本語能力などが求められることで、新規参入のハードルは大きく上がります。

そのため、

・小規模な事業を目的とした外国人の新規流入が減少する可能性

・外国人による住宅・投資用不動産の購入需要への影響

・事業所や店舗などの賃貸需要への影響

・既存事業者の更新時における売却

・事業整理の可能性

などが考えられます。

一方で、今回の制度改正によって外国人による不動産需要がすべてなくなるわけではありません。3,000万円以上の資本を投入し、実際に事業を行うことができる外国人経営者にとっては、日本での事業展開や不動産取得を継続する選択肢もあります。むしろ今後は、外国人による不動産需要についても、「量」から「質」への変化が進む可能性もあります。

沖縄の不動産市場にも影響？

東京都心部の価格は高値圏を維持する一方、都心6区では掲載価格が2月をピークに軟化し、売り出し物件数も増加しています。この背景には、2025年10月施行の経営・管理ビザ厳格化があり、購入を牽引してきた外国人富裕層の需要が一服し、売却増・成約鈍化につながっている可能性があると考えられています。

沖縄では、これまで外国人による不動産投資やリゾートエリアへの関心が高まってきました。特に、観光需要の回復やインバウンドの増加を背景に、住宅だけでなく、ホテル・店舗・事業所などへの投資需要も注目されています。

今回の「経営・管理」ビザの厳格化は、こうした外国人需要の一部に影響を与える可能性がありますが、沖縄の不動産市場全体を左右する要因とまでは言い切れず、観光客数、地価、開発計画、交通インフラ、国内外の投資需要など、複数の要因を合わせて見ていく必要があるでしょう。

「外国人需要」だけではなく市場全体を見る

今回の制度改正から見えてくるのは、不動産市場においても制度や政策の変化が需要を変える可能性があるということです。これまで外国人による不動産購入が市場を支える一つの要因となっていたエリアでは、今後、購入者層や投資目的に変化が生じる可能性があります。

一方で、実態のある事業者や資本力のある投資家にとっては、競争環境が変わることで新たな投資機会につながる可能性もあります。

不動産市場は、人口や景気だけでなく、ビザ制度や税制、金融政策、観光政策など、さまざまな制度・社会情勢の影響を受けています。今後もこうした大きな制度変更をしっかりと捉えながら、沖縄の不動産市場にどのような変化が生まれるのか、エリアごとの動向にも注目していきたいと思います。